Après des longs mois d’absence, nous nous retrouvons aujourd’hui pour parler rénovation, mais pas n’importe laquelle, c’est un projet personnel. Lors des achats, nous sommes souvent très mal informés sur ce que l’on doit faire, ce que l’on doit contrôler, comment faire tels travaux, ou encore quelles décorations avoir ..
Au fil de notre rénovation, je vous expliquerai par le biais du blog pour les longues explications et par le biais de courtes vidéos sur Instagram (car les images vaut mille mots).
Dans ce premier chapitre, je vous parlerai du projet, des démarches administratives, mais également des critères à prendre en compte.
Pendant 4 ans, j’ai vécu en location.. qui dit « location » dit « loyer qui partent sans jamais en revoir la couleur » ! Puis je suis partie à New York (loyer obligatoire), et en revenant je me suis dit « autant acheter, et payer un crédit au lieu de payer un loyer » ; et c’était parti, début 2021 j’étais en recherche.
FEVRIER 2021 : après seulement 3 visites, je trouvais la pépite (je vous explique les critères un peu plus bas). On enchaine sur une contre-visite avec les proches et une architecte, pour bien identifier les murs porteurs et être sûr de ce que l’on peut modifier. Puis une offre a été faite, une contre-offre, et c’est signé.
MARS 2021 : le début des problèmes administratifs (ne vous attendez pas à que ce soit tout simple). La propriétaire est partie en EHPAD, c’est donc les enfants qui avaient le bien à vendre MAIS ils n’avaient pas les pouvoirs (la tutelle) pour le vendre. On a dû attendre que le juge donne les pouvoirs.
MAI 2021 : La banque nous donne un schéma pour emprunter.
JUIN 2021 : On signe enfin le sous-seing. On retourne à la banque MAIS le schéma annoncé n’est plus bon donc on doit faire un avenant au sous seing (on rajoute encore du temps).
JUILLET 2021 : On attend les réponses de crédit. Les courtiers en banque nous disent que ce n’est pas possible car je suis auto entrepreneur, mais notre banque nous dit que si. Puis viennent tous les congés du mois d’été pendant lesquels aucun service n’est disponible.
12 AOÛT 2021 : On signe enfin.
Morale : il faut s’armer de patience avec l’administration – Lmdeco
Les nôtres : espace, centre ville, à rénover, belle vue, hauteur sous plafond, T2 pour créer un espace bureau ..
Conseil : Faites une liste de vos critères, puis au fil des visites, voyez lesquelles sont primordiales pour vous.
1er appartement -> critère sélectionné : à rénover
Lorsque nous l’avons visité, oui il y avait des travaux mais au final le budget qu’on allait dépenser en travaux était trop élevé par rapport au budget global que l’on souhaitait y mettre. Donc oui on souhaite des travaux mais qui rentre tout de même dans notre budget.
2ème appartement -> critère sélectionné : belle hauteur sous plafond, hyper centre
L’appartement était refait à neuf et très mal conçu donc, comment vous dire, que, pour une décoratrice, c’est TRES frustrant ! Et il était en rez-de-chaussée donc 0 vue. C’est là où j’ai compris que mes critères VUE et A RENOVER était primordiaux, et que le critère hauteur sous plafond non.
3ème appartement -> critère sélectionné : espace, centre ville, à rénover, belle vue, T2 pour créer un espace bureau .. mais pas : hauteur sous plafond et un peu éloigné de l’hyper centre
Sans appel, la vue a remporté tous les critères, car à l’intérieur tout sera changé mais je n’aurai jamais pu changer l’extérieur.
Rue passante, vis-à-vis, nombre de km jusqu’à votre lieu de travail, vue face à un mur, quartier dangereux, commerces à proximité, verdure, transport en commun, .. Dites-vous que vous pouvez tout changer (ou presque) à l’intérieur de votre bien, mais vous ne pourrez jamais changer le secteur ou enlever le nombre de km depuis votre travail !
La superficie, le volume, l’espace.. Pendant vos visites, n’hésitez pas à prendre un mètre (le laser étant le plus pratique). Il vous permettra de vérifier que votre table familiale rentre, ou encore que vous ne soyez pas obligé de changer votre canapé favori.
Il peut être judicieux de faire appel à un architecte, un maçon ou à un bureau d’étude lors de la contre-visite afin de voir avec eux quels sont les murs modifiables ou non (murs porteurs).
Si vous souhaitez ouvrir votre cuisine, agrandir la chambre en cassant un mur porteur, n’oubliez pas que casser un mur porteur nécessite un budget et beaucoup de démarches. Privilégiez toujours de casser les murs non porteurs ! Puis si c’est une question de manque de rangements, par exemple, d’autres solutions existent. (J’ai pleins d’astuces pour cela, disponible dans la formation Lmdeco).
Plusieurs indices pour vérifier si le mur que vous souhaitez casser est porteur :
- son épaisseur : une cloison fait en moyenne 6-7 cm, si votre mur fait 15 cm il y a beaucoup de chance qu’il soit porteur
- Les plans existants : souvent un plan qui permet de faire les diagnostics est disponible. Les lignes les plus épaisses sont les porteurs (vous verrez la différence avec les murs qui sont des cloisons)
- La résonance : « toque toque » si il sonne creux, c’est du placo et si il ne résonne pas c’est du porteur
Ces techniques ne sont pas sûres à 100%, le mieux reste de faire appel à un professionnel mais elles permettent de vous donner une idée du potentiel du bien.
Bon à savoir : Sachez que le déplacement des pièces techniques comme la salle de bain, la cuisine et les WC est compliqué en ce qui concerne les arrivées et évacuations d’eau. Si leur emplacement ne vous conviennent pas, sachez que ce sera assez cher de les déplacer. (À prévoir à l’avance dans votre budget travaux).
Regardez bien d’où vient la lumière naturelle ! Cela vous permettra de faire des économies sur les lumières artificielles tout au long de l’année. Attention dans les annonces, les agents immobiliers jouent avec les lumières artificielles pour faire paraître les biens plus lumineux. Le mieux étant de visiter un jour où il fait gris, d’où l’expression « jour de pluie, achat heureux »
- Comment va tourner le soleil (matin, midi, soir) ? Sachez que les pièces orientées au nord et à l’ouest seront plus froides, celles au sud et l’est seront plus lumineuses. Il est important d’en tenir compte afin de voir si vos pièces de vies sont bien exposées. (Sud-ouest étant le best). Petit conseil en fonction de l’exposition préférable dans chaque pièce :
- Pour la chambre, nous miserons plutôt pour une douce lumière le matin plutôt que le soir. Elle pourra alors être orientée à l’Est.
- Le bureau a besoin d’énormément de lumière surtout si comme moi, vous travaillez de chez vous! L’idéal est d’avoir de la luminosité toute la journée. Une exposition Sud Ouest peut être bien pour cette pièce. Attention lors des jours de fortes chaleurs, à prévoir une clim, ventilateur, store, rideaux occultants pour que votre bureau ne devienne pas votre sauna. Mais si vous n’avez pas besoin d’autant de luminosité que moi, privilégiez plutôt une exposition Nord/Est, cela vous évitera tous ces soucis de surchauffe.
- Pour le salon, bien évidement on choisit la best exposition : Sud Ouest afin d’avoir le plus de lumière tout au long de la journée comme pour le bureau.
- La cuisine n’étant pas une pièce où l’on passe tout son temps, préférez une lumière de l’Est ou l’Ouest qui sera très agréable.
- Concernant les pièces dites « secondaires » telles que : la chambre d’amis, la salle de bain, le wc, l’entrée, une buanderie, la chambre d’enfant, vous pouvez les orienter au Nord/Est, ce sont des pièces où l’on ne passe pas énormément de temps et on ne veut pas qu’elles soient chauffées.
Electricité, chauffage, isolation, humidité, vices cachés, assurance, charges, banques.. Assez technique mais cela peut faire doubler votre facture par deux si vous ne vous êtes pas bien renseigné avant.
Concernant l’électricité, la loi oblige aux acheteurs la mise aux normes (norme NF C15-100) sous 18 mois. Pour cela, vérifiez que les prises sont reliées à la terre, si le compteur est récent, si il y a beaucoup d’indications sur celui ci .. Ces frais de mise au norme sont à penser dans votre budget travaux !
Concernant l’isolation, c’est loin d’être évident à l’oeil nu mais quelques indices peuvent vous aider. Si le bien est vide lorsque vous le visitez et que le vendeur allume les chauffages, méfiez-vous! Regardez également la date de construction, les travaux qui ont été faits les dernières années, l’épaisseur des murs (chaleur que vous ressentez quand vous touchez le mur), les fenêtres (double vitrage de qualité si l’on n’entend pas le bruit extérieur), observez la toiture..
Concernant l’humidité et les vices cachés, regardez TOUT, car ce sont des signes du bien-être du bâtiment/maison. Mais soyez rassuré, ça se rénove. Si c’est une location, vous ne pourrez pas faire de travaux, donc évitez ce genre de bâtiment. Les signes en question sont : tâches d’humidité, tâches de fuites, papier peint décollé, traces de champignons, murs humides, parquet rongé, murs effrités, odeur d’humidité.. Pour la petite histoire, nous avons vu des traces d’humidité dans la salle de bain mais il y avait également un radiateur qui crée l’humidité. La solution : arrêter le radiateur et ajouter de l’aération. Tout problème a une solution.
Concernant le chauffage, il peut être au gaz, électrique ou encore au mazout.. Selon le chauffage, cela aura un impact sur vos factures. Pendant la visite, vérifiez l’état des radiateurs, ainsi que la date d’installation de la chaudière.
La banque vous le demandera lors du crédit, mais c’est également pour vous qu’il est utile de le savoir. Vous pouvez néanmoins diviser ce budget en 3 parties :
- Les choses à faire avant d’aménager (sol, murs à casser, mobilier nécessaire, électricité, plomberie..)
- Les choses que vous pouvez faire vous-même (papier peint, DIY, peinture..)
- Et ceux que vous ferez dans le futur (verrière, dressing, cuisine.. )
LOT 1 : Casser les murs
LOT 2 : Electricité
Prix : 4000€
LOT 1 : Papier peint
LOT 2 : DIY lampe de chevet
Prix : 550€
LOT 1 : Verriere bureau
LOT 2 : Balcon
Prix : 2000€
La liberté de faire vos choix. Cela concerne en particulier ceux qui achètent sur plan et qui se retrouvent avec le choix entre 2 parquets pas terribles. Pour les maisons en construction, on vous promet des choix de finitions, revêtement entièrement personnalisables, mais souvent on se retrouve avec un choix très restreint avec un coût supplémentaire important.
Il y a également les critères subjectifs. Je vous ai parlé au début de nos critères. Le mieux est de faire un listing et au fil des visites voir quel critères sont indispensables pour vous. Ils vous aideront à trancher, créer un coup de coeur ou à patienter.
J’espère que cette première partie vous aidera dans vos visites et vos choix ! On se retrouve bientôt pour entamer les travaux avec la partie 2 : Détapisser tooooout !
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